Le prêt In Fine
Pourquoi un prêt In Fine ?
Ce type de prêt a été mis au point pour résoudre les problèmes des investisseurs locatifs. Son principe est simple : pendant la durée du crédit, vous ne rembourserez que les intérêts. Ainsi le capital emprunté reste intact jusqu’au terme du crédit et, à l’échéance, vous le remboursez en une seule fois. En augmentant le montant total des intérêts, il présente un avantage d’ordre fiscal et s’adresse aux personnes fortement imposées et qui perçoivent déjà des revenus fonciers ou qui possèdent des liquidités.
Pour solder le capital, vous allez constituer une épargne en versant chaque mois pendant toute la durée du crédit une mensualité sur un produit de placement associé et prévu à cet effet. Cette épargne est nantie en faveur de la banque qui détermine le type de support adéquat (Assurance Vie, ou autre). La banque dispose ainsi d’une garantie réelle puisqu’elle s’assure que l’épargne sera bien destinée au remboursement du capital et que la qualité du support est suffisante.
Les différentes lois de finances favorisent les investisseurs qui achètent un ou plusieurs logements pour les louer : en sus des déductions fiscales spécifiques aux mesures Robien, l’emprunteur investisseur peut déduire de son revenu locatif les intérêts de son emprunt immobilier.
Plus le montant total des intérêts déductibles est important, plus l’opération est rentable sur le plan fiscal :
- Avec un prêt amortissable classique, le montant des intérêts diminue à chaque échéance puisqu’il est calculé sur le capital restant dû et que celui-ci se réduit également à chaque échéance du prêt.
- Avec un prêt in fine, le capital reste identique puisque non amorti jusqu’au terme du crédit : le montant total des intérêts payés est beaucoup plus important.
Les risques
Par ailleurs, en cas de retournement du marché immobilier, les acheteurs pourraient avoir à revendre le logement à perte. Ce type de crédit s’adresse donc en priorité aux contribuables situés dans les tranches d’imposition les plus élevées.